Un bail commercial destiné aux investisseurs en immobilier

Vous avez récemment acheté un local commercial, trouvé un locataire qui souhaite l'occuper, et négocié le loyer avec lui. Celui-ci n'attend plus que la signature du bail pour entrer dans les lieux et vous attendez la même chose pour commencer à percevoir vos loyers.

Parfois, pressé par les circonstances et faute de connaitre le bon professionnel qui saura être réactif, les bailleurs sont tentés de faire rédiger le bail commercial par un agent immobilier ou d'adapter un modèle adopté par une connaissance ou proposé sur internet. 

Or, c'est une grave erreur car cette étape de votre investissement est cruciale. La législation des baux commerciaux est conçue pour protéger les intérêts des locataires commerçants. Un bail commercial trop succinct ou ne tenant pas compte des dernières réformes et décisions de jurisprudences ne rétablirait pas ce déséquilibre et aurait pour effet de faire peser sur le bailleur de lourdes obligations durant toute l'exécution du bail alors que cela aurait pu être évité.

Dans certains cas, ce qui se voulait être un investissement patrimonial se retourne contre le propriétaire qui doit débourser des sommes très importantes pour modifier le bien donné en location.

C'est souvent le cas d'un immeuble non conforme aux normes d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite lorsque le bailleur n'a pas prévu dans le bail que ces travaux seraient à la charge du locataire.

C'est également le cas lorsqu'aucune clause d'indexation du loyer n'est prévue, engendrant un stagnation du loyer à long terme voir, lorsque les parties pensaient devoir l'appliquer tout de même une remboursement du loyer perçu.

Enfin, c'est toujours le cas lorsqu'une clause d'indexation de loyer est mal rédigée et s'avère réputée non écrite: dans ce cas, le locataire peut solliciter le remboursement du surplus de loyer versé sans raison, voire sa compensation avec les loyers à venir .

Il est donc préférable de ne pas rédiger vous même votre bail commercial et de ne pas non plus en confier la rédaction à un professionnel s'il ne s'agit pas d'un professionnel du droit qui connait les écueils de la législation et se tient à jour de la jurisprudence en la matière.

Les investisseurs habitués à l'immobilier commercial ne s'y trompent pas. Lorsqu'il envisagent d'acheter des locaux déjà occupés, ils ne prennent jamais une décision sans avoir examiné le bail sous toutes les coutures puis saisissent toutes les occasions de négocier avec leur locataire la modification des clauses qui pourraient être améliorées.

Et bien sur lorsqu'il achètent ou font construire un local libre, ou à la suite du départ d'un locataire ils sélectionne avec soin leur locataire et font rédiger leur bail par un professionnel, même s'ils disposent, de part leur expérience, de nombreux baux commerciaux pouvant leur servir de modèles car ils savent à quel point la rédaction  dépend des caractéristiques du bien, et le l'évolution de la législation.

Si de nombreux avocats proposent de rédiger un bail commercial moyennant un forfait d'honoraires, rares sont ceux qui à la fois sont à jours des dernières réformes en la matière et sont suffisamment réactifs pour vous garantir de rédiger et de vous adresser un projet de bail sous deux jours ouvrés pour vous permettre d'avancer avec sérénité.

C'est en partant de ce constat que nous avons mis au point un processus simple et efficace permettant d'offrir à ces investisseurs un service de rédaction de bail de grande qualité, avec la réactivité que le marché locatif impose.